Parte 2- Agora que aluguei o imóvel, posso reformá-lo?

SÉRIE LOCAÇÕES – GUIA PRÁTICO: da concretização da locação à reforma do imóvel alugado!

Parte 2

A Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91), em seus artigos 35 e 36, estabelece diferentes categorias de reformas – denominadas de benfeitorias – que podem acontecer durante a locação de um imóvel:

• Benfeitorias Necessárias: São aquelas que visam conservar o imóvel ou evitar sua deterioração. Não exigem autorização do locador, são passíveis de indenização e conferem ao inquilino o direito de retenção.
• Benfeitorias Úteis: Proporcionam benefícios ao uso do imóvel. Para serem indenizáveis e conferir o direito de retenção, precisam ser previamente autorizadas pelo locador.
• Benfeitorias Voluptuárias: São realizadas para conveniência e não necessariamente beneficiam o uso cotidiano do imóvel. Exigem autorização, não são necessariamente indenizáveis e não podem afetar a estrutura do imóvel.

Além disso, de acordo com o artigo 23 da mesma lei, o locatário deve, relativo aos danos e eventuais reformas no imóvel; (i) informar imediatamente o locador sobre danos causados por ele, por terceiros ou defeitos no imóvel; (ii) realizar prontamente os reparos necessários nos danos causados por si, seus familiares, visitantes ou prepostos e (iii) não realizar modificações no imóvel, interna ou externamente, sem consentimento prévio e por escrito do locador.

No entanto, é possível que o contrato estabeleça condições diferentes, sendo essencial a leitura detalhada para compreender eventuais restrições. Mesmo com permissão para reformas, é vital comunicar ao proprietário as intenções, especialmente se as melhorias puderem afetar a estrutura ou segurança do imóvel, podendo necessitar de aprovações. Em casos de reformas valorizadoras, a elaboração de um contrato por um profissional especializado pode incluir cláusulas como:

• Prazo de vigência do contrato com previsão de indenização das benfeitorias;
• Renúncia do proprietário ao direito de revisão do valor do aluguel por um período determinado;
• Opção de compra; ou
• Negociação de desconto para compensar o investimento realizado.

Desde o início, tendo em vista que o contrato pode se adequar às necessidades das partes, contar com a consultoria especializada para inserir cláusulas que protejam o investimento no imóvel locado é crucial.

Após estas breves considerações e orientações sobre a reforma a ser realizada em um imóvel alugado, em nosso próximo e último post dessa série iremos analisar o caso em que a reforma foi realizada pelo locatário, porém o locador aumentou o valor do aluguel.