Quem não registra não é dono | 05/21

Em recente controvérsia sobre dois negócios de compra e venda do mesmo imóvel, a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reconheceu como válido aquele que teve a escritura pública registrada.

No caso em questão, o Autor da ação relata ter comprado imóvel, por intermédio de contrato particular de compra e venda, pagando 180 mil reais, sem registrar a operação em cartório. Apesar da avença, teria o primeiro proprietário realizado nova transação, alienando o mesmo imóvel a um segundo interessado, que pagou 250 mil reais e registrou o título. Nesse sentido, a ação proposta tinha por objetivo a anulação da segunda negociação e a outorga de escritura definitiva em favor do primeiro comprador.

Assim, destacando que o instrumento particular firmado entre as partes não transmite propriedade, o pedido foi negado, restando ao Autor somente a possibilidade de buscar eventual ressarcimento de perdas e danos contra o vendedor, em ação própria.

Vale destacar que a decisão do TJSP está em consonância com decisão anterior do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em 2018 no âmbito do Recurso Especial (REsp) 1.724.716, em que o imóvel em litígio havia sido alvo de diversas transações de venda, todas sem o registro de transferência e, posteriormente, foi arrematada em hasta pública.

Na ocasião, a Terceira Turma do STJ decidiu que os arrematantes de imóvel em hasta pública têm direito à propriedade, apesar da existência de contrato anterior de compra e venda do bem que não foi registrada. Isso porque, até o seu regular registro em órgão competente, “o ajuste particular gera obrigação apenas entre as partes envolvidas”.

Os casos chamam atenção na medida em que tocam em importante questão acerca da aquisição de bens imóveis, destacando-se a importância do registro do título no cartório de registro de imóveis como medida para salvaguardar o direito de propriedade do comprador.

Afora estes casos específicos, de compradores evictos pela ausência de registro – seja do compromisso, seja da escritura – , o comprador também estará sujeito aos efeitos de execução (fiscal ou cível) sofrida pelo vendedor, que também pode vir a falecer, dificultando a outorga de escritura pública. Para citar alguns exemplos.

Nem o vendedor se exime de problemas: as tais obrigações propter rem (relacionadas ao imóvel, como condomínio e IPTU) podem ser cobradas de qualquer pessoa que tenha relação com o imóvel. Inclusive – e principalmente – de quem consta na matrícula como proprietário, mesmo que já tenha vendido.

Como se pode notar, o registro do instrumento de aquisição do imóvel, bem como de compromisso em determinados casos, é de suma importância, tanto para o vendedor, como – principalmente – para o comprador.

Este boletim tem objetivo meramente informativo e está sendo produzido excepcionalmente com o caráter de informar nossos clientes, parceiros e amigos diante das diversas notícias e medidas adotadas em virtude da crise decorrente da Covid-19. Ele não reflete a opinião de nosso escritório e de seus integrantes, de qualquer forma.

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