Para Terceira Turma, bem de família oferecido como caução em contrato de aluguel é impenhorável
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em recente decisão, que não é possível a penhora de imóvel residencial familiar oferecido como caução imobiliária em contratos de locação.
Trata-se do Recurso Especial (REsp) 1.873.203, em que se discutia a possibilidade de penhora de imóvel, de propriedade de um aposentado, dado em caução em contrato de locação. Ao analisar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo havia entendido que a caução de bem imóvel no contrato de locação configuraria hipoteca, o que permitira a penhora no âmbito da execução do contrato caucionado. Tal entendimento tinha precedente no STJ (REsp 770885/RJ, de 27/03/2008).
Contudo, a decisão foi reformada recentemente pelo STJ, que consignou que a caução imobiliária não é mencionada pela Lei 8.009/1991 ao tratar das hipóteses de exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família, não se admitindo interpretação extensiva.
Além disso, de acordo com a ministra relatora, Nancy Andrighi, a penhora do bem de família, com base no art. 3º, V da Lei 8.009/1991, só seria possível em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de terceiro, como no caso.
Importante destacar que fiança concedida em contrato de locação está no rol das exceções à impenhorabilidade, razão pela qual muito cuidado deve ser tomado quando do oferecimento ou aceite de garantia de locação.
Quarta Turma decide que prazo de cinco anos para denúncia vazia é contado do início da locação do imóvel
Em recente decisão proferida pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no âmbito do Recurso Especial (REsp) 1.511.978, analisou-se quando deve ser iniciada a contagem do prazo para que o locador possa exercer o seu direito de praticar a chamada “denúncia vazia”, na hipótese prevista no art. 47, V da Lei de Locações.
De acordo com o referido artigo, o dono do imóvel pode exercer o direito de denúncia vazia, isto é, poderá reaver o bem locado, quando o contrato de locação, fixado por período inferior a 30 meses tiver sido renovado automaticamente de modo que sua vigência ininterrupta ultrapasse o prazo de 5 anos.
Assim, no caso em questão, discutiu-se a partir de que momento se dá a contagem do prazo de 5 anos. Em primeira instância, a ação de despejo por denúncia vazia foi julgada improcedente sob o fundamente de que o prazo de 5 anos só começaria a ser contado a partir do término do período original de vigência do contrato.
A decisão foi reformada pelo Tribunal de Justiça da Bahia, que, assim como o STJ, entendeu que o prazo deve ser contado a partir do surgimento do vínculo contratual, ou seja, desde o início da locação.
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Daniel Tavela Luis e Victor Nóbrega Luccas
Daniel Tavela Luís, sócio de Manuel Luís Advogados Associados. Professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Coordenador do Grupo de Estudos de Arbitragem e das Atividades de Extensão da Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Victor Nóbrega Luccas, sócio de Manuel Luís Advogados Associados. Professor da FGV Direito SP. Coordenador de Pesquisas Aplicadas no Centro de Ensino e Pesquisa em Inovação – CEPI da FGV Direito SP.