Condomínios residenciais podem impedir o aluguel de curto prazo via aplicativos
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que proprietários de unidades de condomínios residenciais não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o AirBnB.
Trata-se do Recurso Especial (REsp) 1.819.075, em que se discutia a natureza jurídica deste tipo de locação, e sua permissão em condomínios estritamente residenciais. A Turma firmou posição no sentido de que se trata de um contrato de hospedagem atípico, diferente da locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato, e da hospedagem, prevista na Política Nacional de Turismo.
Vencido o Relator, que deu ênfase ao direito de propriedade, devem ser obedecidas as restrições impostas pela convenção de condomínio, que pode permitir este tipo de locação.
Com esta decisão – sobre um caso específico –, vislumbram-se dois questionamentos que ainda não foram adequadamente respondidos.
Primeiro, sobre o direito de o proprietário usar e fruir de seu imóvel, respeitadas as limitações, estar parcialmente tolhido num exercício de ponderação de direitos, princípios e valores ainda sem um norte definido.
Segundo, apesar de ser possível que a convenção de condomínio permita que este tipo de locação seja realizado, alterações na convenção dependem de aprovação por 2/3 de todos os condôminos, o que na prática inviabiliza qualquer alteração salvo raríssimas exceções.
Como tantas outras novidades que vivenciamos nos últimos tempos, parece-nos que esta é outra discussão que perdurará por enquanto.
Contrato com cláusula de alienação fiduciária não registrado não obriga ao prévio leilão para ressarcimento do comprador pelos valores pagos
Em recente decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no âmbito do Recurso Especial (REsp) 1.835.598, fixou-se a tese de que, em contrato particular de venda e compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrado na matrícula do imóvel, no caso de rescisão deve haver restituição dos valores pagos pelo comprador sem a necessidade de venda extrajudicial.
Estivesse o contrato registrado como determina a Lei, no caso de inadimplência do comprador a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor que, após os procedimentos legais aliena o imóvel em hasta pública, e com isso ressarce o comprador dos valores já pagos.
Este caso específico trata de contrato particular (não escritura pública ou instrumento particular com sua força), portanto com diferenças substanciais em relação àqueles mais comuns, de aquisição via financiamento bancário com alienação fiduciária em garantia, contrato este que para ter eficácia depende do registro.
Como é possível a alienação fiduciária entre particulares, especial atenção deve ser dispensada pelas partes contratantes sobre requisitos e procedimentos, eis que “o registro do contrato tem natureza constitutiva: sem ele, a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se formam, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro”, nas palavras da Ministra Nancy Andrighi, relatora do caso.
Este boletim tem objetivo meramente informativo e está sendo produzido excepcionalmente com o caráter de informar nossos clientes, parceiros e amigos sobre as notícias e medidas adotadas no âmbito jurídico. Ele não reflete a opinião de nosso escritório e de seus integrantes, de qualquer forma.
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Daniel Tavela Luis e Victor Nóbrega Luccas
Daniel Tavela Luís, sócio de Manuel Luís Advogados Associados. Professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Coordenador do Grupo de Estudos de Arbitragem e das Atividades de Extensão da Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Victor Nóbrega Luccas, sócio de Manuel Luís Advogados Associados. Professor da FGV Direito SP. Coordenador de Pesquisas Aplicadas no Centro de Ensino e Pesquisa em Inovação – CEPI da FGV Direito SP.