A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu submeter a procedimento de revisão/distinção o Tema 938, com o propósito de definir se uma das teses fixadas no repetitivo é aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem tem base não na abusividade de cláusula contratual, mas na suposta culpa da construtora pela resolução do contrato, e definir, também, se o prazo prescricional aplicável é trienal ou decenal.
O Tema 938 trata da incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e/ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SAT), ou atividade congênere, nos termos do art. 206, §3º, IV, do Código Civil.
Para a definição da controvérsia, foi selecionado como recurso representativo o REsp 1.897.867. O relator dos recursos é o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o qual destacou que o Tema 938 foi decidido em demanda cuja causa de pedir tem relação com a abusividade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
Segundo o relator, são as duas questões a serem solucionadas nos recursos: aplicabilidade do Tema 938 aos casos de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, e o prazo prescricional, decenal ou trienal, no caso de pedido de restituição baseado na hipótese de inadimplemento.
Ainda, ao propor a afetação do REsp 1.897.867, sendo a questão cadastrada como o Tema 1.099, o relator destacou que a controvérsia já tem jurisprudência dominante no tribunal no sentido de que, na hipótese específica de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel, a prescrição é decenal.
Nosso escritório acompanha a evolução da revisão acerca do entendimento da Corte na aplicação do prazo prescricional para pleitear a restituição de valores pagos a título de corretagem.
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Daniel Tavela Luis e Victor Nóbrega Luccas
Daniel Tavela Luís, sócio de Manuel Luís Advogados Associados. Professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Coordenador do Grupo de Estudos de Arbitragem e das Atividades de Extensão da Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Victor Nóbrega Luccas, sócio de Manuel Luís Advogados Associados. Professor da FGV Direito SP. Coordenador de Pesquisas Aplicadas no Centro de Ensino e Pesquisa em Inovação – CEPI da FGV Direito SP.