Você sabia que a venda de imóveis por iniciativa particular pode ser considerada uma forma de aquisição originária da propriedade? Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) desde fevereiro de 2020, quando foi julgado o Recurso Especial nº 929.244-SP. Na oportunidade, o STJ entendeu que a alienação por iniciativa particular, por se tratar de uma venda coativa e supervisionada, tem os mesmos efeitos da arrematação em hasta pública, com a sub-rogação de débitos tributários no preço de aquisição. Isso significa que, mesmo realizada fora de um leilão judicial, a venda sob supervisão judicial garante ao adquirente o bem livre de quaisquer ônus anteriores, inclusive tributários.
STJ – AREsp 929.244-SP
No AREsp 929.244-SP, o Município de Guarujá buscava responsabilizar o adquirente de um imóvel pelos débitos de IPTU que recaíam sobre o bem antes da alienação. O STJ, no entanto, rejeitou esse argumento, afirmando que a alienação por iniciativa particular deve ser equiparada à hasta pública, uma vez que também é realizada sob supervisão judicial, embora siga procedimentos mais simples. O tribunal afirmou que essa forma de venda é considerada uma modalidade de transmissão forçada do domínio, resultando na aquisição originária da propriedade. Isso desonera o comprador de qualquer responsabilidade tributária anterior, transferindo os créditos fiscais para o preço pago na alienação, nos termos do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN).
Jurisprudência do TJSP e TRF3
Tanto o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) quanto o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) têm seguido esse entendimento. Em decisão recente do TJSP, proferida no julgamento do XX, foi determinado o levantamento de constrições tributárias sobre um imóvel, inseridas através de ação cautelar fiscal e execução fiscal, após sua venda por iniciativa particular.
Conclusão: Benefícios da Alienação por Iniciativa Particular
Portanto, a alienação por iniciativa particular oferece vantagens significativas para credores e compradores em processos de execução. A principal vantagem é a celeridade do procedimento em comparação com a arrematação em leilão judicial. Além disso, a venda por iniciativa particular é menos custosa e proporciona os mesmos efeitos jurídicos da arrematação judicial, uma vez que ambas são realizadas sob supervisão do Poder Judiciário. Ou seja, o comprador, em ambas as modalidades, adquire o bem livre de quaisquer gravames e débitos anteriores.
Por:
Renato Trevisan – Advogado
Giovana Pala – Estagiária