A exoneração do fiador nos contratos de locação de imóvel urbano é tema de relevante importância tanto para locadores quanto para locatários, sendo regida principalmente pela Lei 8.245/1991 (“Lei de Locações”). Esta lei detalha os procedimentos e condições sob os quais um fiador pode se liberar das obrigações assumidas em contratos de locação. A possibilidade de exoneração da fiança é particularmente aplicável em situações específicas, tais como a morte do locatário (precedentes do STJ, como AgInt no AREsp 862679/RJ), separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável (art. 12 da Lei de Locações) e quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado (art. 835 do Código Civil).
No caso de morte do locatário ou em situações de separação, o Art. 12 da Lei de Locações prevê a sub-rogação de direitos e obrigações para o cônjuge sobrevivente, companheiro ou herdeiros necessários que residam no imóvel. O fiador deve ser notificado desta sub-rogação e, a partir daí, possui o direito de notificar o locador sobre sua intenção de se exonerar da fiança, permanecendo responsável pelas obrigações por um período adicional de 120 dias após tal notificação. A legislação também contempla a exoneração do fiador em locações por prazo indeterminado, permitindo que o fiador notifique o locador sobre sua intenção de se desvincular das obrigações locatícias, com a responsabilidade se estendendo por mais 120 dias após a notificação.
Além dessas hipóteses, existem outras situações em que o fiador pode se desobrigar, como a concessão de moratória ao devedor sem o consentimento do fiador, impossibilidade de sub-rogação nos direitos por fato do credor (art. 838 do Código Civil), entre outros.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem interpretado que a notificação do fiador sobre sua intenção de exoneração pode ocorrer tanto durante a vigência de contratos com prazo determinado, quanto na fase de indeterminação do contrato, com a exoneração efetivamente ocorrendo após 120 dias da indeterminação do contrato ou da notificação ao locador.
Por fim, é importante destacar a necessidade de notificar o locador sobre a exoneração da fiança, com o fiador permanecendo responsável pelas obrigações locatícias por um período definido para permitir a substituição da garantia locatícia. Esse intento legiferante visa a assegurar equilíbrio e proteção tanto para os locadores quanto para os locatários, garantindo que as obrigações contratuais sejam devidamente honradas até que uma nova garantia seja estabelecida, minimizando riscos e, por consequência, aumentando a segurança jurídica nas relações negociais que permeiam as locações urbanas.
Por:
Isabela Burgo – Advogada
Caio Oliveira – Estagiário