O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema nº 1.134 sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que o arrematante de imóvel adquirido em hasta pública não pode ser responsabilizado por débitos tributários anteriores à arrematação. Assim, restou fixada a tese: Diante do disposto no Art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.
De acordo com o Art. 130 do CTN, o comprador de um imóvel em alienações comuns passa a ser responsável pelo pagamento de impostos e taxas cujos fatos geradores ocorreram antes da transferência de propriedade. No entanto, o parágrafo único desse artigo faz uma importante exceção para alienações em hasta pública (leilão judicial), onde a sub-rogação do crédito tributário ocorre sobre o valor pago pelo imóvel, e não sobre o arrematante.
O relator, Ministro Teodoro Silva Santos, reforçou que, na alienação judicial, a sub-rogação do crédito tributário deve se dar sobre o preço pago, e não sobre o arrematante. Isso significa que o valor pago pelo imóvel em leilão serve para quitar as dívidas existentes, evitando que o novo proprietário herde ônus fiscais anteriores, de modo que a inclusão de cláusulas em editais que atribuam tal responsabilidade ao comprador é inválida.
Ademais, foram modulados os efeitos da decisão, estabelecendo que a nova tese será aplicada somente a editais de leilão divulgados após a publicação da ata do julgamento do Tema nº 1.134. No entanto, para processos judiciais e pedidos administrativos pendentes a decisão terá aplicação imediata. Esse procedimento visa garantir a segurança jurídica e evitar que leilões já concluídos, com editais prevendo a responsabilidade do arrematante, sejam questionados.
O STJ também esclareceu que a simples menção de dívidas tributárias no edital de leilão não tem o poder de sobrepor-se à norma geral estabelecida pelo CTN. O relator também argumentou que o Código de Processo Civil (CPC), que prevê a necessidade de mencionar ônus sobre o imóvel no edital, não pode criar uma nova responsabilidade tributária para o arrematante, pois as normas processuais não têm força para alterar normas gerais de direito tributário.
Portanto, a decisão reforça a segurança jurídica para aqueles que participam de leilões judiciais, assegurando que não serão responsabilizados por tributos anteriores à arrematação. Ao evitar que arrematantes sejam onerados com dívidas fiscais não previstas pelo CTN, a corte incentiva a participação em leilões públicos, tornando esse processo de alienação de imóveis mais atrativo.
Por:
Gustavo Henrique Torres Rocha – Advogado
Caio Oliveira – Estagiário